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Le marché immobilier dans l'arrondissement historique du Vieux-Québec entre 1997 et 2011 : état des lieux.

Berthold, Étienne; Harvey, Fernand (2013). Le marché immobilier dans l'arrondissement historique du Vieux-Québec entre 1997 et 2011 : état des lieux. Institut national de la recherche scientifique, Centre Urbanisation Culture Société, Montréal.

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Résumé

Depuis une trentaine d’années, l’« assiette foncière » de l’arrondissement historique du Vieux-Québec s’est considérablement transformée, en grande partie sous la poussée du secteur de l’habitation et notamment du phénomène de la copropriété. En janvier 2010, on retrouvait 115 bâtiments abritant des copropriétés résidentielles dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec. Entre mars 1997 et mars 2011, le prix médian des transactions dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec s’est élevé à 153 122 $ et le prix moyen à 209 377,11 $. Les propriétés ont été transigées, en moyenne, à 32 % au-dessus des valeurs de l’évaluation municipale. Pour la même période, 94 % des transactions immobilières effectuées dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec ont porté sur des propriétés à usage résidentiel. Pendant la décennie 2000-2010, qui a été marquée par une forte croissance du marché immobilier, les prix de l’immobilier ont été plus élevés dans le Vieux-Québec que dans l’ensemble de la ville de Québec (en moyenne +116 % pour les habitations unifamiliales et +22,1 % pour les copropriétés). Par contre, la croissance annuelle moyenne des prix n’a pas été plus élevée dans le Vieux-Québec que dans l’ensemble de la ville de Québec. Entre 2000 et 2011, les prix médians des habitations unifamiliales dans l’ensemble de la ville ont connu une augmentation annuelle moyenne de 9 %, ceux des copropriétés, 8 % et ceux des plex, 11 %. De leur côté, les prix médians dans le Vieux-Québec ont augmenté, en moyenne, de 9 % pour les habitations unifamiliales, de 9 % pour les copropriétés et de 10 % pour les plex....Le marché immobilier du Vieux-Québec est largement orienté sur le marché de la copropriété. Entre 2000 et 2010, 72 % des transactions dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec ont impliqué des condominiums. En proportion, à l’échelle de sept quartiers centraux de la ville de Québec (Vieux-Québec, Saint-Jean-Baptiste, Montcalm et Saint-Sacrement en Haute-Ville, Saint-Roch, Limoilou et Saint-Sauveur en Basse-Ville), le Vieux-Québec a accaparé 42 % des ventes de condominiums entre 2000 et 2010. Il existe de fortes disparités dans le marché immobilier de la copropriété entre les divers secteurs du Vieux-Québec. Entre 2000 et 2005, le secteur du Vieux-Québec/Haute-Ville a été celui qui, de tous les secteurs du Vieux-Québec, a connu les plus forts taux de croissance annuels moyens des copropriétés (+17 %). Ce phénomène a reflété la hausse des valeurs des copropriétés de construction ancienne. Pendant la deuxième partie des années 2000, c'est le secteur de la place Royale qui a été le plus dynamique sur le plan de la croissance annuelle moyenne du prix médian des copropriétés (+15 %), alors même qu’au terme de cette période, le marché du Vieux-Québec / Haute-Ville était en légère décroissance (-4 %). Dans le secteur de la place Royale, la hausse des taux de croissance annuels moyens s’est expliquée, en grande partie, par la vitalité du marché des copropriétés neuves (i.e., récentes). La croissance des prix des copropriétés dans le Vieux-Québec / Haute-Ville entre 2000 et 2005 et dans le secteur de la place Royale entre 2006 et 2009 s’est effectuée en dépit d’un recul démographique marqué (-9,3 % pour le Vieux-Québec / Haute-Ville entre 2001 et 2006 et -12,3 % pour le secteur de la place Royale entre 2006 et 2011). Dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec, il existe une pratique de « flip immobilier » caractérisée par une revente rapide. Sur la période à l’étude, 93 propriétés ont été achetées et revendues à l’intérieur de 365 jours (dont 11 furent transigées à plus de deux reprises au cours des années). Au moment de la seconde transaction, il y avait au moins 48 % de propriétaires non-résidents. En moyenne, les transactions de revente se sont soldées par une hausse moyenne du prix des propriétés de 33 %. Elles ont surtout impliqué des condominiums (63,2 %). Contrairement à une idée fréquemment admise, la proportion des propriétaires étrangers, notamment les propriétaires américains, est, somme toute, modeste : en 2010, il y avait 71 propriétaires américains dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec, dont 70 propriétaires d’unités d’habitation. Les unités d’habitation détenues par des propriétaires américains valaient, au total, 20 070 776 $ en valeurs d’évaluation, alors que l’ensemble du secteur de l’habitation du Vieux-Québec valait plus de 500 000 000 $ selon les données de l’évaluation municipale. En 2010, plus de 200 entreprises inscrites auprès du Registraire des entreprises du Québec étaient propriétaires d’un ou de plusieurs lots dans l’arrondissement historique du Vieux-Québec. De ce nombre, 78 % étaient des compagnies actives dans le domaine de l’investissement immobilier ou de la finance. Entre 1997 et 2011, l’activité immobilière des compagnies d’investissement immobilier et des entreprises financières, qui appartenaient surtout à des intérêts établis à Québec même ou dans sa région, a porté majoritairement sur les points suivants : 1- le secteur de l’habitation ; 2- le condominium ; 3- les immeubles locatifs de 6 à 9 logements et de 10 à 20 logements.

Type de document:
Informations complémentaires: Étienne Berthold sous la direction de Fernand Harvey.
Mots-clés libres: Marché immobilier; Ville de Québec; arrondissement Vieux-Québec; portrait; propriété publique; propriété privée; copropriété; plex; résidence familiale.
Centre: Centre Urbanisation Culture Société
Date de dépôt: 20 juill. 2015 14:27
Dernière modification: 20 juill. 2015 14:27
URI: http://espace.inrs.ca/id/eprint/2700

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